Nájemce, který odmítá opustit byt i po skončení nájmu, nebývá snadné vystěhovat. Jak by měl pronajímatel správně postupovat v případě, kdy nájemce nechce opustit byt? Jaké jsou jeho možnosti a na co by si měl dát pozor?
Skončení nájmuNájemní vztah zpravidla končí účinností výpovědi, nebo uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Nájemce s pronajímatelem mohou bez ohledu na uzavřenou nájemní smlouvu rovněž uzavřít dohodu, v níž se mohou na ukončení nájmu dohodnout prakticky libovolně. Pokud dohoda není možná, lze předčasně ukončit nájemní smlouvu výpovědí. Pronajímatel je však oprávněn nájemní smlouvu vypovědět pouze v zákonem stanovených případech, například v situaci, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti z nájemní smlouvy.„K hrubému porušení povinností může dojít, pokud nájemce neplatí nájemné, obtěžuje ostatní nájemce v domě nadměrným hlukem apod.,“říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest. Výpověď musí mít písemnou formu a pronajímatel ji má povinnost rovněž odůvodnit, tedy popsat, jak došlo k naplnění některého z výpovědních důvodů stanovených zákonem. Kromě odůvodnění musí výpověď obsahovat poučení o právu podat proti výpovědi námitky a o právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. „Pokud výpověď poučení neobsahuje, je neplatná,“ doplňuje Hekšová. Nájemce má na případné podání návrhu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi dva měsíce ode dne, kdy mu výpověď došla.
Nájemce se nemá k odchoduV případě, že byl nájemní vztah platně ukončen některým ze zákonem předvídaných způsobů, nájemce má povinnost odevzdat byt pronajímateli v den, kdy nájem skončí. Byt nemůže být považovaný za odevzdaný, pokud pronajímateli brání jakákoliv překážka v tom, aby mohl byt užívat (např. nájemce nevrátil pronajímateli klíče). „Pokud se nájemce odmítá vystěhovat, nabízí se z pohledu právního řádu pronajímateli pouze jediné praktické řešení. Tím je žaloba na vyklizení,“ vysvětluje ředitelka dTestu Hekšová. Jak tedy postupovat?
Nejprve je nutné písemně vyzvat nájemce k vyklizení bytu a určit mu k tomu náhradní lhůtu. S výzvou po skončení nájmu by pronajímatel neměl otálet. Pokud by nájemce byt užíval po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel ho nevyzval k opuštění bytu, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán původně, nejvýše ale na dobu dvou let. Podat žalobu na vyklizení bytu. Na jejím základě soud potvrdí, zda existují důvody pro vyklizení. Pokud rozsudek nabyde právní moci (nájemce se neodvolá, popř. neuspěje ani s odvoláním), je možné podat návrh na výkon rozhodnutí, kdy soud vyklizením pověří exekutora. Exekutor vyzve nájemce, aby byt vyklidil a stanoví mu k tomu lhůtu. Pokud ani v této lhůtě nájemce byt řádně nepředá, přistoupí se k vyklizení bytu za přítomnosti exekutora. Vyklizení samotné ovšem provádí pronajímatel, resp. jím najatá osoba. Vyklizené věci je rovněž pronajímatel povinen uskladnit a umožnit bývalému nájemci si je vyzvednout.Náklady na vyklizení i uskladnění vynakládá pronajímatel, přičemž je oprávněn požadovat jejich náhradu. To však v důsledku může znamenat další soudní řízení.
Za dobu od skončení nájmu do skutečného vyklizení bytu nájemcem, má pronajímatel právo od nájemce požadovat náhradu ve výši ujednaného nájemného. Pokud tuto povinnost nájemce dobrovolně nesplní, nájemci nezbyde než svůj návrh opět uplatnit žalobou. Tento návrh může spojit rovněž s návrhem na zaplacení nákladů na vyklizení a uskladnění vyklizených věci.
Kreativní postupy se nevyplácí Jak bylo uvedeno, popsaný způsob je jedinou možností, jak se v souladu s právem zbavit nájemníka, který se po skončení nájemního vztahu odmítá vystěhovat. Celý proces může trvat několik měsíců až let. Pokud by se pronajímatel snažil zbavit nájemce svémocně, např. výměnou dveřních zámků, nebo by sám v momentální nepřítomnosti nájemce byt vyklidil, naopak by se vystavil riziku postihu, a to dokonce v rovině trestněprávní. „Takové jednání by totiž mohlo naplnit skutkovou podstatu trestného činu porušení domovní svobody. Od takového jednání proto pronajímatele důrazně odrazujeme,“varuje ředitelka dTestu Eduarda Hekšová.
Trestním právem by teoreticky bylo možné postihnout i jednání nájemce, který odmítá opustit byt po skončení nájmu (trestný čin neoprávněného zásahu do práva k domu, bytu nebo k nebytovému prostoru). Uplatnění této skutkové podstaty je však i kvůli rozdílnému pohledu soudů velmi problematické a v praxi k němu ve vztahu k nastíněné situaci nedochází. Soudy totiž mimo jiné upřednostňují použití soukromoprávních prostředků (žaloba na vyklizení a následná exekuce) předtím, než je možné uvažovat o trestněprávním postihu.
Jak se zdlouhavému procesu vyhnout?Jak je z popsaného postupu patrné, konec nájmu nemusí pro pronajímatele nutně znamenat, že svůj byt bude moci tímto okamžikem znovu užívat. Pronajímatel by měl proto věnovat náležitou pozornost a péči již výběru nájemce. Před uzavřením smlouvy se také nabízí opatření, které může uvedený proces vyklizení výrazně urychlit. Nájemce s pronajímatelem spolu s podpisem nájemní smlouvy totiž teoreticky mohou sjednat povinnost vyklidit nemovitost, a to ve formě notářského zápisu se svolením vykonatelnosti. To znamená, že vedle povinnosti vyklidit byt, například k určitému datu, nájemce zároveň svolí, aby byl nařízen a proveden výkon rozhodnutí (exekuce), jestliže do dohodnuté doby nemovitost nevyklidí. V případě, že je uvedené sjednáno ve formě notářského zápisu, lze se po skončení nájmu teoreticky vyhnout nutnosti podat žalobu na vyklizení a rovnou přikročit k exekuci. Soudy a odborná veřejnost se však k tomuto opatření nestaví jednotně.
Související
31. října 2024 11:37
13. února 2024 9:58
3. října 2023 11:04
27. září 2023 9:57
11. října 2022 10:27
