Byty zdražují, hypotéky nepolevují. Investoři stojí před těžkou volbou

Český realitní trh pokračuje v růstu. Ve druhém čtvrtletí 2026 vzrostly podle dat ČBA Monitoru a Flat Zone ceny nemovitostí meziročně o 8,3 procenta. Nové a zánovní byty se prodávaly v průměru za 146,6 tisíce korun za metr čtvereční a jejich ceny byly meziročně vyšší o 9,7 procenta. Rostly také ceny rodinných domů. Jejich průměrná transakční cena dosáhla 6,5 milionu korun, meziročně o 2,8 procenta více. „Ceny bytů i rodinných domů dál rostou, i když tempo růstu postupně zpomaluje. Vyšší úrokové sazby hypoték poptávku tlumí, proti tomu ale stojí stále omezená nabídka nemovitostí. Právě ta může držet ceny i nadále vysoko, zejména v místech s vysokou poptávkou, jako jsou Praha a Brno,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Nemovitosti přitom v dlouhodobém horizontu výrazně zdražily. Podle průzkumu Asociace pro kapitálový trh ČR je Češi považují za nejlepší životní investici. Od roku 1998 do konce roku 2019 zdražily podle ČSÚ byty v průměru 4,25krát a rodinné domy 2,7krát, zatímco cenová hladina vzrostla přibližně o 60 procent. Růst pokračoval během covidu i po ochlazení trhu v roce 2023. V roce 2025 ceny podle ČBA Monitoru a Flat Zone vzrostly v průměru o 12 procent. Neplatí ale, že nemovitosti mohou pouze zdražovat. Po finanční krizi v roce 2008 například do konce roku 2009 klesly ceny bytů přibližně o 18,1 procenta a rodinných domů o 4,6 procenta. Následovaly zhruba tři roky stagnace.

Čtěte také

Pražské metro E může změnit ceny bytů. Trasa i termín výstavby zůstávají nejisté

Reportér Plánovaná stanice metra může zvýšit atraktivitu lokality, samotná informace o budoucí výstavbě ale neznamená, že se koupě bytu automaticky promění ve výhodnou investici. Do ceny nemovitosti se promítá současná dopravní dostupnost, další výstavba v okolí, občanská vybavenost i to, nakolik už trh s budoucím metrem v cenách počítá.

Další vývoj cen bude záviset také na tom, kolik nových nemovitostí se podaří postavit. Výstavbu brzdí rostoucí ceny práce a materiálů i nedostatek zaměstnanců. Stát ji chce podpořit jednodušším a rychlejším povolováním staveb. „Rychlejší povolování staveb samo o sobě nezaručí rychlejší výstavbu. O tom, kolik nových bytů a domů skutečně vznikne, rozhodnou kapacity stavebních firem, dostupnost pracovníků a stavebních materiálů i celkové náklady na výstavbu. Pokud nabídka poroste pomaleji než poptávka, bude to dál vytvářet tlak na růst cen nemovitostí. Kdo proto najde nemovitost, která mu dává investičně smysl, neměl by spoléhat na to, že za rok nebo dva nakoupí výhodněji než dnes,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Pro investory je důležité také nájemné. V roce 2025 rostlo ve většině regionů nejčastěji o 4 až 6 procent, v některých regionech až o 10 procent. Nejvýraznější růst zaznamenal Moravskoslezský kraj. V Praze se vývoj lišil podle lokality a podílu novostaveb v nabídce, nájemné zde vzrostlo přibližně o 4 až 12 procent. Samotná výše nájemného ale o výhodnosti investice nerozhoduje. Podstatný je jeho poměr ke kupní ceně. Pokud cena bytu roste rychleji než nájemné, procentní výnos z pronájmu klesá. Při výběru konkrétní nemovitosti je proto potřeba započítat také provozní náklady, pojištění, správu, rezervu na opravy a období bez nájemníka.

Současná data podle dostupných údajů spíše ukazují na možnost zpomalování růstu cen než na jejich plošný pokles. Ani u hypoték přitom nelze podle současného vývoje počítat s rychlým návratem výrazně nižších sazeb. „Hypoteční sazby neovlivňuje jen měnová politika ČNB, ale také vývoj tržních sazeb. Pětiletý korunový swap vzrostl z průměrných 4,35 % v červenci na 4,50 % v srpnu a v první polovině září se dostal nad 4,7 %. Tento vývoj zatím nevytváří prostor pro výrazný pokles hypotečních sazeb,“ uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz. Od dubna 2026 navíc ČNB doporučuje bankám u hypoték na obytné nemovitosti k pronájmu a na třetí a další obytnou nemovitost LTV nejvýše 70 procent a DTI 7.

Při hledání investiční nemovitosti lze využít realitní kanceláře, developery nebo inzertní a realitní portály. Jednou z možností je Realingo, které sjednocuje nabídky z různých realitních zdrojů. Při porovnávání je však potřeba počítat s tím, že ceny v inzerátech jsou nabídkové a nemusí odpovídat skutečným prodejním cenám. U konkrétní nemovitosti je vhodné nejprve stanovit rozpočet, zjistit možnosti financování a následně porovnat kupní ceny, nájmy, dopravní dostupnost, služby a poptávku nájemníků. Očekávaný výnos je pak potřeba spočítat po odečtení všech pravidelných nákladů a případné splátky hypotéky. Při nákupu v zahraničí je navíc nutné prověřit místní právní a daňová pravidla, podmínky krátkodobých pronájmů i možnosti financování. Čeští investoři vyhledávají například Chorvatsko, Španělsko, Itálii a Rakousko, roste také zájem o cenově dostupnější Albánii.

Témata:  nemovitosti,  bydlení,  investice