Je výhodnější pořídit starý nebo nový byt?

Pokud se podíváme na ceny bytů v konkrétních lokalitách Prahy, zjistíme, že srovnatelně velké a podobně dispozičně řešené byty ve staré zástavbě jsou levnější než novostavby na stejné adrese. Na první pohled se tedy může zdát, že je výhodnější koupit byt starší. Pokud ale vezmeme v potaz stav bytu a domu, příspěvky do fondu oprav či energetickou náročnost bytu, nebude výsledek tak jednoznačný. Zcela zásadní je však tržní cena pronájmu bytu, která téměř vždy hovoří pro novostavbu.Prodejní cena bytu není všeMezi nesporné výhody bytů ve starší zástavbě patří jednoznačně jejich cena. Ta může být v extrémních případech i o polovinu nižší, než u srovnatelně velkého bytu v novostavbě ve stejné lokalitě. Jedná se ale o byty, které jsou v původním neudržovaném stavu, často na panelovém sídlišti a byt i dům teprve čekají na rekonstrukci. Daleko častěji je cenová mapa více vyrovnaná. Pokud budeme porovnávat byty v původní cihlové zástavbě a novostavby ve stejné lokalitě, rozdíly v ceně se budou pohybovat mezi 15 až 20 procenty. „K ceně staršího bytu je navíc vždy nutno připočíst daň z nabytí nemovitosti, kterou od října 2016 platí vždy kupující. Novostavby a jejich tzv. prvopřevod je ale od daně osvobozen,“ řekla výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková.Jsou zde ale i další aspekty, se kterými je potřeba počítat. U většiny starších bytů bude vyšší energetická náročnost, než u novostaveb, které se staví ve velmi úsporné energetické třídě B. Starší byty například v energetické třídě G tak mohou být na provoz finančně náročnější, což se může u investičního bytu projevit nižším zájmem ze strany potenciálních nájemců. Je třeba si uvědomit, že nový nájemník při výběru bytu zohledňuje nejen výši nájmu, ale také poplatky spojené s energiemi a službami. Majitel staršího bytu je také velmi často nucen přispívat vyššími částkami do fondu oprav.Tempo růstu cenJak vyplývá ze studie společnosti Trigema, cena starších bytů se ve druhém čtvrtletí roku 2017 meziročně zvýšila o 15 procent. Tempo růstu je však odvislé od konkrétní lokality. Ceny starších bytů na Praze 1, 2 a 3 rostou podle dat rychlejším tempem, než panelákové byty v některých okrajových částech Prahy, kde je tempo růstu výrazně vyšší u novostaveb.

ZárukaVelmi důležitým bonusem novostaveb je záruka. U novostaveb je sjednána v rámci záruční lhůty okamžitá náprava všech nedostatků. „V rámci firemního programu řízení jakosti je každá stavba prověřována třemi liniemi pokročilé interní kontroly. Díky těmto kontrolním mechanismům může naše společnost nabídnout prodlouženou tříletou záruku na jakost svých staveb,“ doplnila Tomášková.

Návratnost investice a zhodnocení hovoří pro novostavbu

Nejdůležitějším faktorem při rozhodování o typu investičního bytu je kromě kupní ceny i tržní nájemné, za které je možné byt pronajmout. „Mezi klienty Central Group jsou i investoři, kteří vlastní několik bytů od naší společnosti. Když se jich ptáme na důvody opětovného výběru novostavby, shodují se na tom, že byt v novostavbě pronajmou mnohem rychleji, a navíc snadněji získají nájemníka, který hledá dlouhodobější pronájem,“ dodala Tomášková. Podstatným argumentem je také výběr vyššího nájemného. Ten mnohdy zaručuje i poptávku ze strany bonitních nájemníků, u kterých je mnohem menší pravděpodobnost, že budou dlužit na nájemném.

Příklad Kamýk

starší byt

novostavba

Kamýk

2+kk 50 m2 (6 m2 L, S) 2. podlaží, panel

2+kk 56,6 m2 (16 m2 B, S, PS) 2. podlaží, cihla

Cena bytu

3 150 000 Kč

4 150 465 Kč

Rekonstrukce + zařízení

550 000 Kč

150 000 Kč

Daň z nabytí nemovitosti

126 000 Kč

0 Kč

Celková "pořizovací" cena bytu

3 826 000 Kč

4 300 465 Kč

cena bytu po rekonstrukci a vybavení

3 700 000 Kč

4 300 465 Kč

nájemné (bez poplatků)

12 000 Kč

15 000 Kč

Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců)

120 000 Kč

150 000 Kč

Daň z pronájmu (30% paušál)

12 600 Kč

15 750 Kč

čistý roční příjem z pronájmu

107 400 Kč

134 250 Kč

Zhodnocení z pronájmu za 5 let

537 000 Kč

671 250 Kč

Zhodnocení nemovitosti za 5 let

385 099 Kč

684 953 Kč

Tržní růst cen

2 %

3 %

Zhodnocení celkem za 5 let

922 099 Kč

1 356 203 Kč

Výnos oproti celkové pořizovací ceně

24,1 %

31,5 %

* L – lodžie, B – balkón, S – sklep, PS – parkovací stání

Příklad Holešovice

starší byt

novostavba

Holešovice

2+kk, 50 m2 (S) 2. podlaží

2+kk, 58,4 m2, (6,1 m2 B, S, PS) 2. podlaží

Cena bytu

3 780 000 Kč

5 487 602 Kč

Rekonstrukce + zařízení

550 000 Kč

150 000 Kč

Daň z nabytí nemovitosti

151 200 Kč

0 Kč

Celková "pořizovací" cena bytu

4 481 200 Kč

5 637 602 Kč

cena bytu po rekonstrukci a vybavení

4 330 000 Kč

5 637 602 Kč

nájemné (bez poplatků)

14 000 Kč

19 500 Kč

Příjem z pronájmu za rok (10 měsíců)

140 000 Kč

195 000 Kč

Daň z pronájmu (30% paušál)

14 700 Kč

20 475 Kč

čistý roční příjem z pronájmu

125 300 Kč

174 525 Kč

Zhodnocení z pronájmu za 5 let

626 500 Kč

872 625 Kč

Zhodnocení nemovitosti za 5 let

466 407 Kč

897 924 Kč

Tržní růst cen

2 %

3 %

Zhodnocení celkem za 5 let

1 092 907 Kč

1 770 549 Kč

Výnos oproti celkové pořizovací ceně

24,4 %

31,4 %

* L – lodžie, B – balkón, T – terasa, S – sklep, PS – parkovací stání

Základní východiska výpočtu:

Témata:  bydlení,  byty