Zvyšování nájemného se řídí v prvé řadě dohodou a poté zákonem

V nájemní smlouvě bývá zvyšování nájemného upraveno nejčastěji takzvanou inflační doložkou. Jedná se o smluvní ustanovení, ve kterém je uvedeno, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. Dále musí být určeno datum, k jakému bude docházet ke zvyšování nájemného. Zvyšovat nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy.

Ke zvýšení nájemného pak dochází automaticky, tedy pronajímatel nemusí nájemce k placení zvýšeného nájemného vyzvat. Ovšem měl by tak učinit v rámci slušnosti, aby předešel budoucím sporům. „Neplatí tedy, že pokud se pronajímatel nepřipomene, hradí nájemce nájemné v původní výši. Ovšem obezřetný by měl být i pronajímatel, jelikož rozdíl mezi původním a zvýšeným nájemným se promlčuje v tříleté promlčecí době,“ uvádí Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Nájemní smlouva také může zvyšování nájemného zcela vyloučit. Dohoda o zvýšení či nezvýšení nájemného má přednost před zákonem. Pokud však není, může pronajímatel zvýšit nájemné jednostranně podle pravidel občanského zákoníku. Pronajímatel se může obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve po jednom roce od posledního zvýšení nájemného. Zvýšení zároveň nesmí přesáhnout 20 %, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Navíc výsledná výše nájemného nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné. To se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí návrh na zvýšení nájemného, může se pronajímatel domáhat tohoto zvýšení u soudu. Žalobu musí podat do tří měsíců a doložit, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel 20% hranici a limit obvyklého nájemného. „V soudním řízení může být na návrh pronajímatele překročen 20% limit pro zvýšení nájemného, a to až do výše obvyklého nájemného. Možnost zvýšit soudní cestou nájemné nad 20% limit má zřejmě motivovat nájemce, aby přijal návrh pronajímatele a zvýšení nemusel řešit soud,“ podotýká Eduarda Hekšová.

Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, že se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav, které vedou ke zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií. V takovém případě lze nájemné zvýšit podle pravidel občanského zákoníku, přičemž se při určení zvýšení vychází z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.

Ostražitý by měl být nájemce také v případě, že má smlouvu na dobu určitou. „Pokud nájemce bude chtít v bytě zůstat i po uplynutí sjednané doby, pronajímatel mu může zvýšit nájemné. Uzavírá totiž s nájemcem novou smlouvu a ta může mít změněné podmínky, včetně vyššího nájemného. Navíc limity pro jednostranné zvýšení nájemného stanovené občanským zákoníkem platí jen pro nájem uzavřený na dobu neurčitou,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.

Lidé jsou tak často zaskočeni, že jim pronajímatel předložil po uplynutí sjednané doby novou smlouvu se zvýšeným nájemným. Nemilé je to zvláště za situace, kdy investovali do rekonstrukce bytu, ale s pronajímatelem se nedohodli na úhradě nákladů. Jestliže pak nepřistoupí na zvýšené nájemné, budou byt muset opustit a náklady na rekonstrukci jim nemusí být vždy proplaceny.

„V naší spotřebitelské poradně se setkáváme také s dotazy týkajícími se zvyšování plateb za služby spojené s užíváním bytu. Zde platí, že platby za služby by měly odpovídat skutečným nákladům na ně. Lze je tedy zvýšit jen při růstu cen, a třeba inflační doložkou nelze platby za služby zvyšovat,“ uzavírá Eduarda Hekšová.