Sjednali jste si výhodný nájem bytu? Pozor na zvýšení nájemného či neočekávanou výpověď

Důvodem může být neprodloužení nájmu na dobu určitou, ale i zvýšení nájemného či výpověď. Ani u nájmu sjednaného na dobu neurčitou však nemáte jistotu, že se nájemné nezvýší. Náklady na bydlení také mohou růst kvůli zvyšujícím se cenám za dodávky energií.

O Češích se traduje, že rádi bydlí ve svém. V poslední době se však vlastní bydlení stává pro mnohé z nich nedostupným snem. Na druhou stranu část lidí kupuje byty jako investici. Někomu se tak mohlo poštěstit, že si výhodně pronajal byt, který před pandemií nového koronaviru sloužil ke krátkodobým pronájmům, protože jeho majitel již nevydržel čekat na zlepšení situace. Při nájmu bytu uzavřeném na dobu určitou by měl nájemce počítat s tím, že nájemní vztah nemusí být po uplynutí sjednané doby prodloužen. Případně že pronajímatel může pro další období požadovat výrazně vyšší nájemné. Ledaže by se na pravidlech takového zvyšování pronajímatel s nájemcem předem dohodli v nájemní smlouvě.

Zvýšit nájemné však pronajímatel může i u nájmu sjednaného na dobu neurčitou, což může být předem ujednáno v nájemní smlouvě nebo dohodnuto kdykoliv během trvání nájmu. Ve smlouvě bývá zvyšování nájemného upraveno nejčastěji takzvanou inflační doložkou. Jedná se o ustanovení, ve kterém je uvedeno, že nájemné se zvyšuje podle míry inflace. Doložka je však platná jen v případě, že je v ní jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem. „Dále musí být určeno datum, k jakému bude docházet ke zvyšování nájemného. Zvýšit nájemné pomocí inflační doložky lze přitom jen jednou ročně, typicky se tak děje k 1. lednu příslušného roku nebo k datu výročí uzavření nájemní smlouvy. Ke zvýšení nájemného pak dochází automaticky, tedy pronajímatel nemusí nájemce k placení zvýšeného nájemného vyzvat. Ovšem měl by tak učinit v rámci slušnosti, aby předešel budoucím sporům,“ vysvětluje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Nájemní smlouva může zvyšování nájemného také zcela vylučovat. Dohoda o zvyšování či nezvyšování nájemného má přednost před zákonem. Pokud však není, může pronajímatel jednostranně zvýšit nájemné podle pravidel občanského zákoníku. Pronajímatel se může obrátit na nájemce s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve po jednom roce od posledního zvýšení. Zároveň zvýšení nesmí přesáhnout 20 %, a to včetně zvýšení, ke kterému došlo v posledních třech letech. Navíc výsledná výše nájemného nesmí překročit takzvané obvyklé nájemné. To se zjišťuje přípisem realitních kanceláří nebo znaleckým posudkem.

Jestliže nájemce do dvou měsíců neodsouhlasí návrh na zvýšení nájemného, může se pronajímatel domáhat tohoto zvýšení u soudu. Žalobu musí podat během dalších třech měsíců a doložit, že nájemci předložil písemný návrh na zvýšení nájemného a dodržel 20% hranici i limit obvyklého nájemného. „V soudním řízení může být na návrh pronajímatele překročen 20% limit pro zvýšení nájemného, a to až do výše obvyklého nájemného. Možnost zvýšit soudní cestou nájemné nad 20% limit má zřejmě motivovat nájemce, aby přijal návrh pronajímatele a zvýšení nemusel řešit soud,“ varuje Eduarda Hekšová.

Jiná pravidla pro zvyšování nájemného platí v případě, že se nájemné zvyšuje po provedení stavebních úprav, které vedou ke zlepšení podmínek bydlení nebo úspoře energií. V takovém případě lze nájemné zvýšit rovněž podle pravidel občanského zákoníku, přičemž se při určení zvýšení vychází z nákladů účelně vynaložených na stavební úpravy.

Co se týče zvyšování plateb za služby spojené s užíváním bytu, ty by měly odpovídat skutečným nákladům na ně. Mohou se tedy zvyšovat jen při růstu cen, a třeba inflační doložku není možné v tomto případě využít. Vzhledem k rostoucím cenám energií však lze očekávat, že pronajímatelé budou nájemcům zvyšovat zálohy či platby na elektřinu a plyn.

I když se rozhodnete zvýšené nájemné přijmout, nemusíte mít ještě vyhráno. Jak pro nájem na dobu určitou, tak na dobu neurčitou platí, že vás může pronajímatel z nájmu vypovědět ze zákonných důvodů. „Většinou je nájemce vypovězen pro porušování jeho povinností, ovšem pronajímatel má možnost nájem vypovědět například i tehdy, když potřebuje byt pro sebe nebo příbuzné, třeba pro manžela, se kterým se rozvádí,“ uvádí Eduarda Hekšová. A závěrem dodává: „Tento důvod někdy pronajímatelé uvádějí, ačkoliv ve skutečnosti neexistuje. Jestliže do jednoho měsíce od vyklizení bytu nájemcem pronajímatel byt nevyužije, je povinen ho znovu pronajmout nájemci nebo mu nahradit škodu. Ovšem dokazování může být problematické.“

Témata:  nájmy,  bydlení,  dTest