Přejít k obsahu | Přejít k hlavnímu menu

Nesouhlasíte s výpovědí z nájmu bytu? Braňte se

Ilustrační fotografie
Ilustrační fotografie
Foto: Pixabay

Podle občanského zákoníku musí pronajímatel bytu ve výpovědi z nájmu poučit nájemce, že má právo podat proti výpovědi námitky. Jinak je výpověď neplatná. Nejvyšší soud však nedávno rozhodl, že výpověď ze strany pronajímatele je platná, i když v ní poučení o námitkách chybí. Pronajímateli tak odpadla jedna z povinností. Které ale i nadále platí? A jak se může nájemce proti výpovědi bránit?

Občanský zákoník sice říká, že součástí výpovědi z nájmu musí být i poučení o právu nájemce podat proti ní námitky, ale neuvádí o tom nic bližšího. „Není v něm upraveno, jakou podobu mají mít námitky či v jaké lhůtě mají být pronajímateli doručeny. Nebo co se stane, když nájemce námitky podá či naopak nepodá. V naší právní poradně jsme proto vždy povinnost pronajímatele poučit nájemce o námitkách vnímali spíše jako formalitu, ovšem s ohledem na znění zákona jsme doporučovali, aby poučení o námitkách bylo součástí výpovědi,“ říká Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Právě tím, že námitky včetně jejich dopadu nejsou v občanském zákoníku konkrétněji upraveny a že jejich podání či nepodání nemá žádné právní následky, odůvodnil nejvyšší soud své nedávné rozhodnutí. V něm uvedl, že výpověď z nájmu platí, i když pronajímatel nájemce o právu podat proti výpovědi námitky nepoučil. Soud navíc argumentoval tím, že ochranu nájemce proti výpovědi dostatečně zajišťuje jeho právo podat k soudu návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi. O tomto právu musí pronajímatel nájemce ve výpovědi poučit, a to včetně uvedení lhůty, ve které je nutné návrh, tedy vlastně žalobu, podat. Žaloba musí být soudu doručena během dvou měsíců ode dne doručení výpovědi nájemci.

Výpověď pronajímatele musí také obsahovat popis zákonného důvodu, kvůli kterému dává nájemci výpověď. „Důvod je potřeba přesně popsat, případně i doložit důkazy. Naopak odkaz na konkrétní ustanovení občanského zákoníku, kde je uveden důvod výpovědi, není třeba. Výpověď musí také obsahovat identifikaci pronajímatele, nájemce a bytu. Vždy doporučujeme podat výpověď poštou, nejlépe s dodejkou, aby existoval důkaz o doručení,“ uvádí Eduarda Hekšová.

Žalobu nájemce podává u okresního soudu v místě, kde se nachází byt. Musí v ní označit pronajímatele a nájemce a také vylíčit, z jakého důvodu dostal výpověď a proč ji považuje za neoprávněnou. Jako důkazy by měl předložit alespoň v kopii nájemní smlouvu, výpověď z nájmu a výpis z katastru nemovitostí prokazující vlastnické právo pronajímatele.

Soud pak buď rozhodne, že výpověď je neoprávněná, nebo žalobu naopak zamítne. Konkrétně soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a jestli představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze obvykle snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Je-li však důvodem výpovědi takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace tak jednoduchá. Tento důvod se posuzuje případ od případu a soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností.

O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. „Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti. Jestliže soud žalobě nevyhoví, tedy potvrdí oprávněnost výpovědi, uloží nájemci byt v určité lhůtě vyklidit. Soud tak ale rozhodne jen v případě, že vyklizení navrhne pronajímatel,“ uzavírá Eduarda Hekšová.

Témata:  nájemné nájmy byty dTest

Aktuálně se děje

27. května 2024 11:26

26. května 2024 11:09

Evropské banky v Rusku vícenásobně navyšují své tamní zisky, ovšem díky Putinově válečné ekonomice

Dny Raiffeisenbank v Rusku jsou zřejmě sečteny. Vláda USA nyní „Rajfce“ hrozí, že ji odpojí od dolaru, pokud by z Ruska neodešla. Přitom na hrubém zisku celé rakouské nadnárodní skupiny Raiffeisen Bank International, působící i v Česku, se ruský trh podílí z více než 50 procent; od invaze Ruska na Ukrajinu dále narostl. Hrozba USA ale zřejmě banku přiměje prodat svůj ruský majetek, čítající v přepočtu zhruba 120 miliard korun, za symbolický jeden rubl. Už nyní pro ni celá záležitost představuje značné reputační riziko.

Zdroj: Lukáš Kovanda

Další zprávy

Ilustrační fotografie

Vyplatí se v roce 2024 investovat do nemovitostí?

Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?