Přejít k obsahu | Přejít k hlavnímu menu

Na co si dát pozor při sjednávání podnájmu

Ilustrační fotografie
Ilustrační fotografie
Foto: Pixabay

V běžném životě se slova nájem a podnájem často zaměňují, stejně tak se někdy nesprávně používají pojmy nájemce, podnájemce a pronajímatel. Mezi nájmem a podnájmem jsou ale podstatné rozdíly. Například zatímco pronajímatel může dát nájemci výpověď z nájmu bytu jen z důvodů daných zákonem, ukončit podnájem je výrazně jednodušší. Jak je to tedy s nájmem a podnájmem? A na co si dát při sjednávání podnájmu pozor?

Podnájem vzniká na základě podnájemní smlouvy uzavřené mezi nájemcem a podnájemcem. Pronajímatel není smluvní stranou podnájmu. Pokud tedy podnájemce poruší své povinnosti, je odpovědný nájemci. A nájemce je ten, kdo za podnájemce odpovídá pronajímateli. Poškodí-li podnájemce zařízení bytu, bude pronajímatel požadovat nápravu po nájemci.

Ke vzniku podnájmu je zapotřebí souhlasu pronajímatele. Bez jeho souhlasu se nájemce obejde, pokud bude bydlet v bytě s podnájemcem. „Občas se zapomíná na to, že souhlas s podnájmem je nutný i v případě, kdy družstevník přenechává byt k bydlení další osobě. Družstevní byt totiž po právu vlastní družstvo. To je tak pronajímatelem a družstevník nájemcem. Navíc některá družstva podmiňují podnájem nejen souhlasem, ale i uhrazením poplatku,“ upozorňuje Eduarda Hekšová, ředitelka spotřebitelské organizace dTest.

Pokud nájemce nezískal souhlas pronajímatele, je podnájemní smlouva neplatná. Podnájemce musí opustit byt a pronajímatel zároveň může nájemce z bytu vypovědět pro porušení jeho povinností. Pokud chybí souhlas s podnájmem družstevního bytu, může v krajním případě dojít k vyloučení družstevníka z družstva.

I když nájemce má potřebný souhlas pronajímatele, je vhodné si podnájem dobře rozmyslet. Nese totiž rizika jak pro nájemce, tak podnájemce. Jestliže podnájemce třeba nebude platit za služby spojené s užíváním bytu nebo způsobí v bytě škodu, půjde to na vrub nájemce. Ten musí pronajímateli uhradit za podnájemce vzniklou škodu a sám ji pak vymáhat po podnájemci.

Nejpodstatnější nevýhodou pro podnájemce je skutečnost, že nikdy nemá jistotu ohledně doby trvání podnájmu. Ten končí automaticky s koncem nájmu. „Jestliže dá nájemce výpověď z nájmu, musí se po uplynutí výpovědní doby odstěhovat z bytu i podnájemce. Stejně tak musí podnájemce opustit byt v případě výpovědi nájmu ze strany pronajímatele, ledaže by se proti ní nájemce bránil soudně. Podnájem rovněž skončí uplynutím doby sjednaného trvání nájmu,“ vysvětluje Eduarda Hekšová.

Nájemce se také může s pronajímatelem kdykoliv dohodnout na ukončení nájmu, a to třeba i ze dne na den. Což může podnájemce velice nepříjemně překvapit. Toho ostatně využívají někteří pronajímatelé, kteří účelově sjednávají nájem se svými příbuznými či známými. Ti pak uzavřou podnájem s vybraným podnájemcem. Pokud se později chce pronajímatel zbavit podnájemce, stačí, když se dohodne s nájemcem na skončení nájmu. Tím se vyhne složitému a zdlouhavému postupu, jenž je nutný ke skončení nájmu bytu výpovědí danou nájemci. Takový postup je obcházením zákona, a proto se vztah mezi pronajímatelem a podnájemcem posoudí jako nájem bytu. To znamená, že podnájemce má stejná práva jako nájemce. Ovšem v praxi může být problém prokázat, že ve skutečnosti se jedná o nájem bytu.

Hledáte-li spolubydlení a je-li vám ze strany budoucího spolubydlícího nabídnut podnájem, zeptejte se, jestli místo něj není možné uzavřít společný nájem, tedy nájemní smlouvu, kde budete jedním z více nájemců. Tím získáte stejná práva jako nájemce. Navíc můžete platit pronajímateli méně, než byste třeba museli platit nájemci.

Občas se lze setkat s názorem, že podnájemci lze v podnájemní smlouvě zakázat v bytě chovat zvířata, podnikat, kouřit, zřídit si trvalý pobyt. Nebo že mu naopak lze uložit povinnost zaplatit vysokou smluvní pokutu za nejrůznější i drobné prohřešky. „V těchto případech se jedná o ustanovení zkracující práva nájemce a ta jsou v rámci nájemní smlouvy zakázána. Proto se domníváme, že obdobně jsou zakázána rovněž u smlouvy podnájemní,“ uvádí Eduarda Hekšová. A dodává: „Podnájemce tedy nemusí tyto zákazy dodržovat. Ovšem zejména realitní kanceláře razí opačný názor a do podnájemních smluv tyto a různé další zákazy či příkazy dávají.“

Témata:  nájmy bydlení dTest

Aktuálně se děje

30. května 2024 17:27

28. května 2024 12:00

28. května 2024 11:21

Inflace ve střední Evropě opět ožívá. Do konce roku vzroste nad cílové hodnoty centrálních bank

Poslední údaje dokazují, že ve střední Evropě opět dochází k růstu inflace. Po zveřejnění posledních údajů za duben, kdy inflace rostla v Česku, Polsku i Maďarsku, analytici z Allianz Trade očekávají, že inflace poroste po zbytek letošního roku a zvýší se nad cílové hodnoty centrálních bank. Dle prognózy by celková hodnota inflace za rok 2024 měla dosáhnout 3,7 % v Česku, 4,6 % v Polsku a 4,8 % v Maďarsku.

Zdroj: Marie Dvořáková

Další zprávy

Ilustrační fotografie

Vyplatí se v roce 2024 investovat do nemovitostí?

Ještě před několika lety se mluvilo o investování do nemovitostí jako o jedné z nejvýhodnějších investic vůbec. S růstem úrokových sazeb v minulých letech však zájem o investiční nemovitosti ochladl. Postupný pokles úrokových sazeb v letošním roce šel ale ruku v ruce s opětovným zvýšeným zájmem o nemovitosti ze strany investorů. Jsou tedy opravdu nemovitosti vhodnou investiční příležitostí?