Dostupnost bydlení se lepší, v Česku je až 900 nájemních bytů, říká realitní expert

Jak vypadá současná situace na realitním trhu v České republice? Na začátku roku jsme se z médií mohli dočíst, že pro letošní rok vypadá situace velmi růžově, nadějně. Jaká je tedy realita, opravdu se naplňují dřívější očekávání?

Současná situace na realitním trhu v České republice je ve znamení mírného oživení, i když čelí několika výzvám, jako jsou inflace, vysoké úrokové sazby a geopolitická nestabilita. Co však znamená oživení. To, co se na trhu děje v současné době, je něco, co se dělo, řekněme, mezi lety 2013 a 2019. Tedy něco normálního.

Můžeme očekávat, že s očekávaným poklesem úrokových sazeb, a tedy opětovné zatraktivnění a dostupnosti hypotečních úvěrů, se prodej nových domů, bytů výrazně zvýší? 

Pokud dojde k očekávanému poklesu úrokových sazeb, může to potenciálně vést k zatraktivnění a zlepšení dostupnosti hypotečních úvěrů, což by mohlo pozitivně ovlivnit prodej nových domů a bytů. Snížení úrokových sazeb obvykle vede k nižším měsíčním splátkám úvěrů, což zvyšuje kupní sílu spotřebitelů a činí hypotéky dostupnější širší skupině lidí.

Nicméně, skutečný vliv poklesu úrokových sazeb na prodej nových domů a bytů bude záviset na řadě dalších faktorů, včetně celkové ekonomické situace. Celkově lze říci, že pokud dojde k poklesu úrokových sazeb, je pravděpodobné, že to bude mít pozitivní dopad na prodej nových domů a bytů. 

Jednoprocentní změna může významně ovlivnit finanční prostor a umožnit investovat do dražšího bydlení. Pokud by úroková sazba klesla o 1 %, mohli byste za běžný byt v Praze v hodnotě 7 000 000 Kč utratit přibližně o 654 000 Kč více, aniž by se vám zvýšila měsíční splátka.

Jak se projeví dostupnost hypoték a zvýšený zájem o nákup nemovitostí na jejich cenách? Můžeme očekávat opětovný růst cen nemovitostí?

Snížení úrokových sazeb tak znamená i zvýšení cen a jen částečně zvyšuje dostupnost bydlení pro lidi s nižšími příjmy. Jednoduše řečeno, o 1 % nižší úroková sazba může zvýšit ceny o 10 %, pokud se nezvýší nabídka. Když se ceny zvýší, je pravděpodobné, že se zvýší i nabídka, která však růst částečně zpomalí. 

Loňský rok byl v tuzemských podmínkách poměrně dramatický, rekordní inflace, vyšší ceny energií, nejistota, to vše znamenalo nižší životní úroveň oproti minulým letům. Jak se tato situace projevila na realitním trhu?

Loňský rok měl v oblasti nemovitostí, alespoň co se týče bydlení, charakter: v první polovině roku ceny ještě klesaly, ale v druhé polovině již rostly.

O jaký typ nemovitostí je v tuzemsku největší zájem? Jde o nákup bytu, domu či pozemku?

Největší zájem je samozřejmě o byty, následují rodinné domy, pak stavební pozemky a nakonec chaty. Řekněme, že se ročně prodá kolem 60 tisíc bytů, 50 tisíc domů, možná 12 tisíc stavebních pozemků a do 10 tisíc chat ročně. Jsou zde zahrnuty i novostavby bytů a rodinných domů.

Mezi kupujícími je i podstatná část investorů, kteří nekupují nemovitosti pro svou vlastní potřebu bydlení, ale jako rozšíření svého investičního portfolia. Víme, jakou měrou se tato část podílí na celkových prodejích a je to jeden z důvodů růstu cen nemovitostí? 

Investoři, kteří kupují nemovitosti ne pro osobní bydlení, ale jako součást svého investičního portfolia, hrají významnou roli na trhu s nemovitostmi. Jejich aktivita může být značná, zvláště v určitých segmentech nebo lokalitách, jako je Praha, a má potenciál ovlivňovat ceny nemovitostí.

Přítomnost institucionálních i soukromých investorů, kteří jsou připraveni investovat do nemovitostních projektů, je značná a roste. Investoři mohou přispívat k růstu cen nemovitostí tím, že zvyšují poptávku. Například, pokud investoři nakupují velké množství nemovitostí ve vyhledávaných lokalitách nebo segmentech trhu, může to vést k cenovému tlaku a nárůstu cen. 

Kvantitativní údaje o tom, jaký podíl na celkovém objemu prodejů tvoří investoři neznám a zatím jsem ji nenašel. 

Pokud by se uvažovalo, že řekněme 20 % v celé ČR, tj. cca 15 tisíc bytů ročně, je to 300 tisíc za 20 let, což by mohlo platit. V tuto chvíli máme podle různých analýz v ČR někde mezi 600 až 900 tisíci nájemních bytů, včetně těch v domech.

Mnoho z těchto investičních bytů je však také pouze dočasných. Řekněme, že investor koupí jako investici a za několik let jej začnou užívat jeho potomci. Pak to také může být koupě menšího startovacího bytu, o pár let později pořízení většího a užívání toho menšího jako investičního bydlení. 

Realitní trh, to nejsou jen domy, byty, ale třeba také zemědělská půda. Jak velký je zájem o právě o tento druh nemovitosti? 

Zájem o zemědělskou půdu zůstává vysoký. Samozřejmě za rozumnou cenu. Na tomto trhu něco málo přes polovinu kupují ti, kteří na půdě pracují, a druhou polovinu ti, kteří investují a spekulují na růst. Přesná čísla nemám k dispozici.

Za poslední tři roky jsme byli svědky výrazného nárůstu cen nájemného, průměrné nájemné na konci roku 2023 bylo 292 Kč, což u 80 m2 bytu dává dohromady částku 23.360 Kč. V Praze však ceny nájmů dosahují částky přesahující 390 Kč za metr čtvereční, a tedy při stejné výměře bytu, zaplatí Pražan přes 31 tis Kč. Budou se nůžky mezi cenami v Praze, Brně oproti cenám v regionech nadále rozevírat? 

Dával bych si velký pozor na to, jak vypočítávám nájemné za byt o rozloze 80 m2 a jaké cenové údaje používám. Například realizované ceny nebo nabídkové ceny. Zde mám například průměr realizovaných nájmů v ČR pro všechny byty. Ani ten bych pro obecný výpočet nepoužil. Ale stejně: řekněme, že z mých údajů vyplývá, že v loňském roce bylo průměrné nájemné 271 Kč za m2. To je za průměrný byt o velikosti cca 57 m2 ali median 54 m2.

Když se podívám podrobněji, vidím, že v loňském roce nájemné dokonce klesalo. Na konci roku však činily v průměru 279 Kč za m2, což je například jen o 10 Kč více než předloni. Ale když se podívám na byty o velikosti kolem 80 m2, tak letos je cena 226 Kč za m2. Takže to je asi 18 tisíc za byt o rozloze 80 m2, nikoliv 23 360 Kč, jak uvádíte. Rozdíl činí 5 280 Kč, tedy téměř o 30 % více, než je tomu ve skutečnosti.

Podívejme se na to v Praze. Průměrná realizovaná cena bytů v Praze byla 375 Kč za m2, ale to je za průměrný byt o velikosti cca 58 m2 ali median 53 m2. Ale když se podívám na byty o velikosti kolem 80 m2, tak letos je cena 304 Kč za m2. Takže to je asi 24 tisíc za byt o rozloze 80 m2, nikoliv 31 tisíc Kč, jak uvádíte. Rozdíl činí 7 tisíc Kč, tedy téměř o 30 % více, než je tomu ve skutečnosti.

Rozdíl mezi regiony je stále stejný: například v roce 2024 je poměr mezi Prahou a ostatními regiony 1,54. V roce 2016 je to 1,56 a v roce 2013 je to 1,54. V roce 2021 je to dokonce jen 1,36, tedy v pandemii. 

Čísla a statistiky říkají, že tento poměr je velmi podobný a nevidím velký rozdíl v závislosti na časovém období, pokud tam nebyl nějaký jiný vnější vliv. Tento údaj vychází z výpočtů téměř 50 000 nově podepsaných nájemních smluv, nikoli z těch, které byly prodlouženy. Ve skutečnosti platí nájemníci v průměru nižší nájemné, než je nájemné, které je uvedeno ve statistikách. V případě obnovení nájemních smluv se nájemné často nezvyšuje, přinejmenším ne o tolik, kolik činí tržní nájemné.

Někteří politici stále dokola opakují, že bydlení je pro „obyčejného, poctivě pracujícího“ člověka čím dál tím více nedostupné. Známe průměrné ceny nájmů, ceny nemovitostí, známe průměrnou mzdu (v roce 2024 přesahuje částku 43 tis Kč pozn. autor). Jak to vidíte vy? 

Ve skutečnosti jsme na tom lépe nebo přinejmenším stejně. Podívejme se na srovnání průměrného platu v ČR, minimálního nájemného za byt o velikosti 60 m2 a koupě bytu o velikosti 60 m2 na 30letou hypotéku a 20 vlastních zdrojů. V roce 2007 jsme byli na stejné úrovni jako dnes, tedy 39 % průměrné hrubé mzdy. 

V období 2000-2007 nájemné pravděpodobně klesalo, protože se více stavělo a na trh začaly přicházet byty z regulovaného nájemného. V tomto období také nájemné velmi ovlivňovali cizinci, zatímco státní příslušníci ČR byli stále v regulovaném nájemném nebo ve vlastních bytech. Pak zde byl také velký vliv velkého meziročního růstu mezd. V tomto období rostly mzdy až o 10 % ročně.

Pak je tu období od roku 2008 do roku 2014, kdy došlo k všeobecné krizi a poklesu ekonomiky. To ovlivnilo poptávku po nájemním bydlení, zejména v dražších lokalitách. V průměru se nájemné snížilo na 34 % průměrné mzdy. 

Období 2014-2017 znamenalo růst ekonomiky a tlak na nájemné, takže ovlivnilo růst nájemného více než mzdy. Nájemné přesáhlo 40 % mzdy. 

Období 2018-2021 mělo několik dopadů. Zpočátku nízké úrokové sazby, větší orientace na koupi než na pronájem. Kromě toho na trh vstoupilo více investorů, a to jak kupujících, tak pronajímajících. Růst ekonomiky také pomohl zvýšit mzdy více, než pomohl zvýšit nájemné. Nakonec v roce 2021 pandemie způsobila další pokles průměrného nájemného a v roce 2021 poměr mezd a nájemného klesl na 36 %. 

Období po roce 2022 vedlo k obnovení poptávky po bydlení ve velkých městech, a to v průměru opět vyhnalo nájemné nahoru, například v Praze na předchozí úroveň a v krátké době ještě výše. V loňském roce se nájemné pohybovalo na úrovni 39-40 % průměrné hrubé mzdy.

Takže závěr, pokud vezmu průměrnou mzdu 43 tisíc a průměrný nájem 60 m2 bytu v ČR kolem 17 tisíc Kč, je to 39,5 %, tedy stejně jako loni a velmi podobně jako v předchozích letech. Nezapomínejme však, že máme nejvyšší absolutní počet zaměstnanců v ČR minimálně za posledních 25 let, což má zásadní vliv na poptávku a kupní sílu. Dále pak, že cca 7-10 % ceny všech nájmů je v průměru podporováno státem (resp. sociálním příspěvkem), což také vytváří tlak na vyšší nájmy. 

Témata:  Iztok Toplak,  rozhovor,  bydlení