Než začnete vyřizovat hypotéku. Co je dobré vědět?

Internetové srovnávače jen pro představu

Při sjednávání hypotéky nepodceňujte důkladný průzkum trhu. Internetové online srovnávače vám pomohou získat představu, jaké jsou možnosti, bezmezně se na ně ale nespoléhejte. I sebelepší hypoteční kalkulačka totiž dokáže počítat pouze s nabídkovými úrokovými sazbami uvedenými v sazebnících bank. „Reálné úrokové sazby hypoték, které sjednáváme našim klientům, jsou v průměru dlouhodobě nižší než ty v sazebnících bank. Online kalkulačky vám tak levnější hypotéku většinou nezajistí,“ upozorňuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „Navíc poskytovat svoje údaje internetovým srovnávačům může znamenat, že budou předány mnoha různým subjektům současně, a ty se vás budou následně snažit kontaktovat. Využívejte proto srovnávače provozované konkrétním makléřem, který hypotéky přímo sjednává,“ doporučuje Eim.

Porovnávejte konkrétní náklady v rámci jednoho období fixace

Úrok není jediným ukazatelem výhodnosti hypotéky. Je třeba brát v úvahu též různé poplatky, například za zpracování, za správu nebo za čerpání hypotéky a podobně. Nejen u hypoték je proto lepší porovnávat více ukazatelů. Vodítko může poskytnout takzvaná roční procentní sazba nákladů (RPSN), která v sobě zahrnuje kromě úroků i všechny přímo související náklady úvěru. Nejpřehlednější pro posouzení výhodnosti hypotéky jsou však konkrétní náklady. Nedává přitom smysl počítat je na celou splatnost hypotéky. Orientujte se podle aktuálního fixačního období. Na konci fixace se totiž podmínky mění, provádějí se mimořádné splátky, popřípadě se hypotéka refinancuje.

Kreditní karta zamává s vaší bonitou

Úvěrové rámce kreditních karet nebo kontokorentů mohou výrazně ovlivnit vaši bonitu. Není přitom rozhodující, zda peníze skutečně čerpáte. Bez ohledu na skutečnou výši zůstatku kreditní karty banka předpokládá, že klient může veškeré dostupné prostředky kdykoliv jednorázově vyčerpat. Banky to proto v případě kreditních karet či kontokorentů automaticky berou tak, jako byste spláceli úvěr. „Banky odvozují hypotetickou splátku kreditní karty jako podíl z úvěrového rámce, nejčastěji ve výši pěti procent, u kontokorentů dokonce až 8,3 procenta. S kreditní kartou s limitem 150 tisíc korun tak z pohledu banky de facto splácíte 7,5 tisíce korun měsíčně,“ uvádí David Eim. „Vezmeme-li v úvahu pravidlo, podle něhož může suma splátek vůči příjmům činit maximálně 45 procent, může klient s příjmem 30 tisíc korun splácet maximálně 13,5 tisíce korun. Většinu tohoto limitu by tedy vyčerpala splátka uvedené kreditní karty, což významně omezuje výši dalšího splácení, a tedy i případné hypotéky,“ dodává David Eim.

S argumentem daňové optimalizace neuspějete

Vyřizování hypotéky je z hlediska bonity složitější u podnikatelů. Pokud uplatňují skutečné výdaje, banky pro určení čistého příjmu odečtou z daňového základu výdaje na zdravotní a sociální pojištění a daň. U výdajového paušálu již neodečítají zdravotní a sociální pojištění a některé z bank v takovém případě použijí postupy, které mohou být pro klienta někdy i znatelně výhodnější. Předpokládá se totiž, že skutečné výdaje jsou o dost nižší. Pokud jde o daňovou optimalizaci, která může znamenat, že živnostník v daňovém přiznání nedisponuje prakticky žádným příjmem, ta může získání hypotéky velmi zkomplikovat. „Banky na argument daňové optimalizace neslyší. Pokud započtené výdaje nejsou kvůli minimalizaci daňové povinnosti reálné, nemůže to pro banku být směrodatné a ani to nevysílá dobrý signál,“ upozorňuje David Eim.

Neplaťte za zbytečné výpisy z registrů

Banky při posuzování vaší úvěruschopnosti vyhodnocují kromě příjmů a výdajů také záznamy v úvěrových registrech. Jde hlavně o Bankovní či Nebankovní registr klientských informaci a Solus. Zde platí, že zamítnutí žádosti u jedné banky ještě nutně neznamená neprůchodnost u jiných bank. Pokud se ale budete pídit po nějakém dokumentu, jenž by měl potvrzovat vaši dobrou úvěrovou historii, neplaťte za bezcenné výpisy firmám, se kterými banky vůbec nespolupracují. Existují totiž pochybné projekty, jež shromažďují data od registrovaných uživatelů či z veřejných databází. Snaží se vyvolat dojem oficiálně využívaného a uznávaného registru a nechávají si platit za naprosto bezcenné výpisy. Pro banky jsou ovšem jejich údaje zcela irelevantní.

Témata:  hypotéky,  bydlení