Český realitní trh dozrává. Co rozhoduje o cenách nemovitostí?

Obecně je možné změny na realitním trhu odečíst až s delším časovým odstupem. Celé provedení realitní transakce trvá v jednotkách měsíců. Vzhledem k tomu, že regulace ČNB byla deklarována dlouho dopředu, umožnily banky klientům, kteří plánovali koupi nemovitosti, si podmínky nové hypotéky předjednat. Jiní svůj záměr a koupi nemovitosti uspíšili. Na realitním trhu se mluví o vyprodání nabídky na rok dopředu.

Ceny bytů v některých lokalitách klesají

Přesto je možné na trhu s nemovitostmi už nyní pozorovat dílčí změny. Ty nemůžeme hledat na trhu s pozemky, který je na podobné změny nejméně citlivý. Současný trend vývoje cen pozemků je už deset let prakticky stejný. Ceny pozemků jsou tedy na realitním trhu nejlépe předvídatelné a jejich vývoj je stabilní.

Segment rodinných domů nejvíce ovlivňuje očekávání domácností ohledně vývoje ekonomiky a vývoje na hypotečním trhu. Protože velkou většinu kupujících na tomto trhu tvoří české domácnosti, je nejvíce nestabilní a závisí na vývoji české ekonomiky.

Mezi oběma segmenty je pak citlivost cen bytů. V tomto případě se k českým domácnostem přidávají nejen cizinci, ale i investoři. Vladimír Kuliš ze CENTURY 21 k tomu říká: „Změny v trendu jsou dobře patrné na realitním trhu v Praze a Brně. Na obou trzích poklesl počet nemovitostí v nabídce, což na první pohled žene ceny nemovitostí stále vzhůru. Ale růst cen je už nyní výrazně nižší. U bytů je růst cen nejpomalejší od roku 2015.“

Ve vývoji cen lze pozorovat dílčí změny. Objevují se už i oblasti, kde ceny bytů klesají. Atraktivní oblasti si však udržují stejný trend – v širším centru Prahy dosáhly nové projekty hranice průměrné ceny přes 105 000 Kč/m2. „Tato situace potvrzuje, že český realitní trh dozrává a vývoj cen nemovitostí už daleko více ovlivňuje lokalita a její charakteristika jako dostupnost, demografické složení, občanská vybavenost a podobně. To potvrzují rozevírající se nůžky cen nemovitostí ve městech,“ doplňuje Vladimír Kuliš.

Těžiště realitního trhu se přesouvá na okraj měst

Meziročně poklesl počet transakcí a v prvních dvou čtvrtletích roku 2019 transakce stále klesají. Do konce roku se dále očekává oslabování poptávky. Důvodem jsou především vysoké ceny a ztížené financování. Stagnace se dá očekávat i na straně nabídky, tempo růstu cen bytů bude nadále mírně zpomalovat.

Kvůli tomu se na trzích napříč Českem objevuje zajímavý trend. Těžiště trhu není nyní v centrech ani širších centrech měst, ale naopak na jejich okraji a v jejich okolí. Vzhledem k nízké nabídce, vysokým cenám i hůře dostupným a dražším hypotékám přesouvají poptávající svůj zájem do těchto lokalit. Oproti trendu před dvaceti lety, kdy zájem o rodinné domky v okolí měst byl dán změnou životního stylu, je současný trend důsledkem ekonomického rozhodování a možností domácností. „Regionální kanceláře CENTURY 21 zaznamenaly vyšší zájem o pozemky a rodinné domy či rekreační objekty s možností celoročního bydlení. Častý jev je dělení pozemku a nová výstavba na těchto místech. Klienti kupují v okolí větších měst i rodinné domy k rekonstrukci, přičemž zrovna tento segment dříve nebyl pro koncové klienty moc atraktivní,“ potvrzuje Ing. Lenka Kolenovićová z pardubické realitní kanceláře CENTURY 21 Reality Kolenović.

Pokud je lokalita v okolí měst dobře dopravně dostupná, s dobrou vybaveností a sportovním vyžitím, klienti jsou ochotni svůj zájem do těchto míst přesunout. „Už není nic neobvyklého, když se i v širším okolí velkých měst s dobrou dostupností staví developerské projekty,“ uzavírá Ing. Lenka Kolenovićová z CENTURY 21 a dodává: „Důsledkem dopadu opatření ČNB je tak hlavně efektivnější chování domácností na trhu s nemovitostmi.“