Vyplatí se použít přebytečné peníze na mimořádnou splátku hypotéky?

Jedna z významných změn, které přinesl nový zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) se týká oblasti mimořádných splátek úvěrů. Klienti bank mají právo hypotéku kdykoliv splatit zcela nebo částečně a banka má v takovém případě právo pouze na úhradu účelně vynaložených nákladů. Nelze tedy již administrativně stanovit poplatek s cílem klienta od splacení úvěru spíše odradit. „Musí se jednat o skutečně účelně vynaložené prostředky, které bude banka schopna v případě sporu obhájit před finančním arbitrem nebo před soudem,“ upozorňuje David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Těmto nákladům navíc zákon stanovuje limity. „Poplatky za předčasné splacení nesmějí být vyšší než úroky, které by klient jinak uhradil do konce fixace,“ dodává David Eim. Při splacení celého úvěru, který už běží alespoň 24 měsíců z důvodu prodeje financované nemovitosti, pak náklady nesmějí být vyšší než 1 % z mimořádné splátky, maximálně však 50 000 Kč.

Ve vybraných situacích pak lze splatit hypotéku i naprosto bez sankcí. Každoročně je možné mimořádně splatit až 25 % celkové výše úvěru v období jednoho měsíce před výročím smlouvy. Mimořádnou splátku, ať už částečnou, nebo v plné výši lze také provést v období tří měsíců poté, co banka klientovi sdělila novou výši úrokové sazby. „To klientovi dává dostatek času i na případné refinancování celého úvěru, který je tak možné zcela nebo částečně splatit dříve, než stávající fixace vůbec doběhne,“ uvádí David Eim. Uvedené změny se zatím netýkají všech existujících úvěrových smluv. Nová pravidla pro mimořádné splátky se vztahují na hypotéky, které byly uzavřeny za účinnosti zákona, tedy 1. 12. 2016 nebo později. „Hypotéky, které byly uzavřeny dříve, se podmínkami nového zákona začnou řídit až začátkem nové fixace,“ dodává David Eim s tím, že výjimku tvoří úvěry s takzvanou variabilní úrokovou sazbou, na něž se podmínky zákona začaly vztahovat okamžitě s nástupem jeho účinnosti.

Příklad: Jak se vyplatí mimořádná splátka hypotéky?

Uvažujeme dopady mimořádné splátky v rámci 5letého fixačního období. Nemá totiž význam kalkulovat příklad na bázi celé splatnosti, protože například u 30leté hypotéky se zřejmě podmínky několikrát změní.

Při uplatnění odečtu úroků ze základu daně lze za pět let ušetřit na daních zhruba 30 800 Kč. Reálné náklady na hypotéku pak za pětileté období činí 174 540 Kč (205 340 – 30 800).

Pokud by klient ve dvanáctém měsíci uhradil 10 % smluvní jistiny úvěru, tedy 220 000 Kč, klesne mu splátka na 7 288 Kč měsíčně. Náklady na úroky hypotéky za pět let klesnou díky nižší jistině přibližně na 188 700 Kč.

V případě daňového odpočtu zaplacených úroků by po mimořádné splátce „čisté“ náklady za pětileté období činily kolem 160 400 Kč (188 700 – 28 300).

Lze tak konstatovat, že mimořádnou splátkou klient v uvedeném příkladu ušetřil asi 14 760 Kč (188 700 – 174 540).

Pokud by klient úspory nepoužil na mimořádnou splátku, ale uvedených 220 000 Kč namísto toho uložil s úrokem 1 % p. a. měl by za 4 roky (od potenciální mimořádné splátky 12/2017 do konce fixace 12/2021) na úrocích po zdanění asi 7 600 Kč.

Skutečný benefit mimořádné splátky je tedy po odečtení potenciálního výnosu někde kolem 7 200 Kč (14 760 – 7 600 Kč).

Úsporu z nižší splátky asi 833 Kč (8 121 – 7 288) by mohl klient po čtyři roky spořit a mít z ní úroky, což dělá jen asi 670 Kč.

Po zaokrouhlení se tak dostáváme na výslednou úsporu zhruba 8 tisíc Kč během pětiletého období fixace.

Vzhledem k historicky nejnižším sazbám, za kterých se v nedávné době hypotéky sjednávaly, je z výše uvedeného příkladu zřejmé, že potenciál úspory není u mimořádné splátky momentálně velký. „Samozřejmě nelze úplně generalizovat, ale mimořádné splátky hypoték, které si klienti sjednali za sazby mnohdy i hodně pod 2 % p. a. nemají tak velký smysl, jak by se mohlo někdy zdát,“ uzavírá David Eim s tím, že rostoucí sazby na spořicích účtech by přínos mimořádné splátky ještě snížily. Podle něj má však i likvidita svou cenu, a tak nedoporučuje za každou cenu využít volné finanční prostředky k mimořádným splátkám, ale budovat si i finanční rezervu pro případ nenadálých výdajů.

Témata:  hypotéky,  finance,  bydlení