Přejít k obsahu | Přejít k hlavnímu menu

Vady nemovitostí: Byznys, který potřebuje mantinely

Ilustrační fotografie
Ilustrační fotografie
Foto: Pixabay

KOMENTÁŘ Michaela Dobrovolného: Práva spotřebitelů jsou velké téma. Zaslouženě. Postupně se z nich ale stal i velký byznys. Logicky. Přimět obchodní řetězec, aby stáhl z prodeje dětská chrastítka s vyšším, než povoleným obsahem určitých látek, je rozhodně záslužné. Stejně tak si zaslouží ocenění, když stavební odborník na požádání podá pomocnou ruku někomu, kdo právě koupil nový byt za několik milionů a na hlavu mu v něm padá omítka.

Přimět developera k uznání reklamace nebo slevě z kupní ceny nemusí být pro laika snadné.

Jenže právě oblast nemovitostí přitahuje čím dál častěji různé vykuky, spíš než skutečné odborníky ochotné pomáhat. Vznikají na to dokonce specializované firmy.

Ty systematicky pátrají v katastru nemovitostí a pak oslovují čerstvé kupce. Postupují přitom způsobem „dejte nám mandát a my už nějakou vadu najdeme, když nenajdeme nic, prostě to zkusíme“.

Nabízejí, že vymohou slevu z kupní ceny – někdy 5, ale také až 20 %. Samozřejmě za pořádnou provizi. A je zase jen logické, že nejlepším úlovkem jsou pro ně firmy, které nedávno nabyly nemovitosti ne za jednotky, ale za desítky nebo i stovky milionů.

Když pak prodávajícímu, který měl za to, že se s kupujícím poctivě dohodli, přijde nepříjemný dopis, zpravidla začíná stresující a otravná anabáze, zahrnující nemalé výdaje na advokáty, soudní znalce, prokazování, schůzky, poradce, soudy a čas…

Tyto „firmy“ také postupují často celkem urputně, prodávající vyzývají, podsouvají jim různé domněnky, podávají žaloby o zaplacení na základě často poměrně slabých argumentů. Prodávajícímu pak nezřídka povolí nervy a přikloní se k řešení, že je lepší „něco zaplatit a mít klid“. Peníze už totiž většinou již investoval jinam a nemůže si dovolit ohrožení nového projektu například exekucí.

A i když neuspějí, nemusejí přesto prodělat. Začnou totiž nárokovat uhrazení svých nákladů po tom, kdo je pověřil. Klidně soudní žalobou. Navíc před jejím podáním tvrzenou pohledávku obvykle převedou na firmu z jiného státu. Pokud by tedy spor s nimi prodávající u soudu vyhrál, náhrady svých nákladů se nejspíš už stejně nedomůže...

Kvalitní kupní smlouva je proto dnes pouhý základ. Standardem sice bývá, že obchod probíhá za náležité účasti advokáta a případně notáře, jenže v praxi je situace daleko komplikovanější. Málokdy se smluvní strany dohodnou například na úplném vyloučení odpovědnosti za vady. O některých prostě prodávající neví, a přesto za ně de facto nese odpovědnost minimálně 5 let.

Nemusí přitom jít jen o vady skryté (existují v době převzetí věci kupujícím, vyjdou najevo dodatečně, nejsou při koupi zřejmé). Může jít třeba o spodní vodu, nestabilní podloží, vady parotěsnících vrstev, zdravotní závadnost zateplení, vady základových konstrukcí a podobně. Je zjevné, že obchodovat hodnotná aktiva jako fyzická osoba může být prostě zbytečně rizikové.

Zkušení investoři znají recept už dávno. Vědí, jak nastavit mantinely, aby na transakci nakonec neprodělali. Postačí obchod realizovat prostřednictvím dvou účelových korporací, sestávajících nejlépe ze dvou akciových společností, nebo jedné společnosti s ručením omezeným s vydanými kmenovými listy a jedné společnosti akciové, přičemž jedna vlastní druhou a statutárním orgánem jedné z nich může být společnost druhá.

Dojde tak k určitému rozmělnění rizika člena statutárního orgánu a prodej podílu/akcií je jednoduchý. Pokud se navíc použijí ready-made společnosti, může vlastník pro veřejnost zůstat anonymní a kdykoli dojde k jeho změně i bez provedení záznamu v obchodním rejstříku.

Při šikovném transakčním nastavení struktury je navíc i zdanění celého obchodu ve srovnání s fyzickou osobou vlastně téměř stejné.

A to nejdůležitější: Dojde-li k potížím, může se sice „vykuk“ soudit, ale pouze se společností, která nemá žádný majetek a skončila by v insolvenci. O to jednoduše nestojí. Pokud k potížím nedojde, může být společnost zlikvidována, nebo s delším časovým odstupem použita znovu, říká  Michael Dobrovolný, manažer společnosti Smart Office & Companies.

Témata:  nemovitosti bydlení reklamace

Související

Aktuálně se děje

18. července 2024 17:36

Vláda schválila novou výši započitatelných nákladů na bydlení. Dojde také ke sjednocení částek pro byty v evidenci i mimo ni

Česká republika dlouhodobě podporuje ukrajinské občany, kteří hledají útočiště před ruskou agresí na Ukrajině. Zároveň usiluje o to, aby byla posílena jejich samostatná participace na úhradě základních životních potřeb včetně bydlení. Nyní mají někteří uprchlíci možnost bezplatně bydlet v nouzovém ubytování, od 1. září 2024 ale budou související podmínky upraveny. MPSV proto ve spolupráci s dalšími odborníky připravilo návrh, kterým podpoří tyto cizince i po skončení bezplatného nouzového ubytování. Pro zranitelné osoby bude nová částka činit 6 000 Kč měsíčně a pro ostatní osoby s dočasnou ochranou 4 000 Kč měsíčně.

Zdroj: Marie Dvořáková

Další zprávy

Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR

Vláda schválila novou výši započitatelných nákladů na bydlení. Dojde také ke sjednocení částek pro byty v evidenci i mimo ni

Česká republika dlouhodobě podporuje ukrajinské občany, kteří hledají útočiště před ruskou agresí na Ukrajině. Zároveň usiluje o to, aby byla posílena jejich samostatná participace na úhradě základních životních potřeb včetně bydlení. Nyní mají někteří uprchlíci možnost bezplatně bydlet v nouzovém ubytování, od 1. září 2024 ale budou související podmínky upraveny. MPSV proto ve spolupráci s dalšími odborníky připravilo návrh, kterým podpoří tyto cizince i po skončení bezplatného nouzového ubytování. Pro zranitelné osoby bude nová částka činit 6 000 Kč měsíčně a pro ostatní osoby s dočasnou ochranou 4 000 Kč měsíčně.