Jaký bude hypoteční trh v roce 2019?

Hypoteční trh v posledních letech zasáhlo několik regulací, které sice posílily postavení spotřebitelů, ale na druhou stranu jim v některých případech získání hypotéky zkomplikovaly. Nový zákon o spotřebitelském úvěru například usnadnil předčasné splacení úvěru, omezil různé sankce a u hypoték umožnil každoročně bez poplatku doplatit až čtvrtinu původní výše úvěru. Všichni úvěroví specialisté pak museli nejpozději do listopadu loňského roku složit novou zkoušku odborné způsobilosti.

„Donedávna mohl sjednávat úvěry prakticky kdokoliv. Ukázalo se však, že důraz na kvalitní vzdělání se makléřům začal vyplácet. I když si dovedu představit náročnější kritéria odborné způsobilosti, určitě jde o správný krok k alespoň základnímu pročištění trhu,“ uvádí David Eim, místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance. Na počátku loňského roku bylo evidováno asi 23 760 vázaných zástupců dle zákona o spotřebitelském úvěru a toto číslo se až do listopadu 2018 nijak zásadně neměnilo. „V lednu 2019 už bylo v registru ČNB evidováno jen asi 16 000 subjektů, což je třetinový úbytek. Většinou šlo o zprostředkovatele, kteří úvěry dělali jen okrajově, a nutně jim chyběla dostatečná kvalifikace, když jim nestálo za to se na zkoušku připravit,“ dodává David Eim.

O další regulaci hypoték se formou svých doporučení postarala Česká národní banka (ČNB). Po postupném zavedení limitů na LTV (poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy) v letech 2016 až 2017, kdy musí mít žadatel naspořeno alespoň 10 % hodnoty nemovitosti, byly v minulém roce zavedeny další omezující poměrové ukazatele. Jde o poměr výše zadlužení k ročním příjmům (debt-to-income, DTI) a poměr sumy splátkových závazků k příjmům (debt service-to-income, DSTI). DTI může činit maximálně 9, výše dluhu žadatele o hypotéku tak nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. DSTI nesmí přesáhnout 45 %, žadatel tak může na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 % čistého měsíčního příjmu. V roce 2019 tedy uvidíme, jak se s novým nastavením hypotečního trhu banky, zprostředkovatelé i klienti vypořádají.

„Banky s nějakým obdobným konceptem samozřejmě pracovaly vždy. Vždy počítaly se závazky klienta, vždy stanovovaly buď poměr, nebo rozdíl mezi příjmy a výdaji. Doporučení ČNB ale stanovilo jednotný dílčí limit DTI a DSTI, zjednodušeně 9/45,“ vysvětluje David Eim. Z pohledu dostupnosti úvěru omezení DTI/DSTI neznamená změnu k horšímu u těch klientů, kde už dříve byly do bonity započteny významnější náklady, především náklady na domácnost. „Manželský pár se třemi dětmi před zavedením doporučení 9/45 zřejmě dosáhl na obdobnou výši úvěru jako dnes, protože limitujícím faktorem byl a stále je počet osob v domácnosti. Naopak tomu je u jediného žadatele, bezdětných párů nebo u rodin s jedním dítětem, kde samotné náklady domácnosti nejsou tak limitující,“ vysvětluje David Eim.

Větší dopad na dostupnost hypoték však letos bude mít již dříve zavedený limit LTV. „Zatímco limit DTI/DSTI klienta nutí se příliš nezadlužovat a klient může do jisté míry korigovat své nároky pořízením levnější nemovitosti, limit LTV představuje přímý požadavek na vlastní zdroje klienta. To tvrdě dopadá především na mladé lidi a mladé rodiny, kteří zatím neměli dost času potřebnou částku naspořit,“ upozorňuje David Eim s tím, že zajištění potřebné částky pomocí takzvaného dofinancování je postupem, který nerespektuje doporučení ČNB, a je tedy otázka, jak dlouho a za jakých podmínek to bude dále akceptováno.

Témata:  hypotéky