Nájemci versus pronajímatelé: Na čí straně je nový občanský zákoník?

Nový občanský zákoník, který platí od ledna, znamená změny téměř pro každého. Není žádné překvapení, že stranou nezůstaly ani nájemní vztahy. Začněme od konce: Podtrženo a sečteno jsou některé změny ve prospěch nájemců a jiné ve prospěch pronajímatelů. Obecně lze ale vidět paragrafy týkající se nájmu bytu a domu (§ 2235–2301) jako pozitivní změnu pro pronajímatele v palčivých sporech s problémovými nájemníky a jako pozitivní změnu pro nájemce v dílčích právech nájmu.

Okruhy zásadních změn a výběr nejběžněji řešených problémů jsem rozdělil na dvě skupiny ve prospěch nájemce a ve prospěch pronajímatele.

Novinky ve prospěch nájemce

Smluvní pokuta

§ 2239: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

Znamená to, že pokuty sjednané v nájemní smlouvě například takovýmto způsobem

V případě prodlení nájemce se zaplacením nájmu nebo služeb, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

Nebo

Bude-li nájem ukončen z důvodů na straně nájemce nebo z jeho viny koncem nájemní smlouvy, sjednává se smluvní pokuta ve výši jednoho měsíčního nájmu, která je splatná k rukám pronajímatele při ukončení nájmu, respektive bude započítána na kauci v rámci konečného vyúčtování.

nejsou nadále platné.

Podnikání

§ 2255 Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

Zvýšenou zátěží pro byt nebo dům se rozumí například zvýšené množství osob v domě, hluk, prach, zápach a podobně. Nájemce tedy nemusí žádat pronajímatele o souhlas se svým podnikáním, na druhou stranu se ovšem zase pronajímatel nemusí obávat, že by si nájemce s odvoláním na nový zákoník postavil v bytě soustruh a po nocích břinkal šponami o podlahu.

Chov zvířete

§ 2258 Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli.

Nájemní smlouva už tedy nemůže zakazovat chovat v bytě mazlíčka, nájemci mají tedy volnou ruku. Ovšem opět platí, že existují jisté hranice. Kozí farma by jistě téměř v každém paneláku představovala pro ostatní obyvatele domu „obtíže nepřiměřené poměrům“.

Podnájem

§ 2274 Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.

§ 2275 V případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Uzavřeme-li dnes nájemní smlouvu na byt 3+1 a rozhodneme se využívat jen jednu místnost a ostatní místnosti podnajmout, můžeme to udělat bez souhlasu pronajímatele, stačí mu to oznámit (lhůta je dva měsíce). Pokud bychom sami v bytě nebydleli, je vždycky potřeba vyžádat si od pronajímatele souhlas. Pozor: porušení oznamovací povinnosti nebo povinnosti požádat o souhlas může být bráno jako důvod k výpovědi z nájmu.

Novinky ve prospěch pronajímatele

Výpověď nájemce

§ 2287 Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Do konce loňského roku mohl nájemce vypovědět nájem kdykoliv s tříměsíční výpovědní lhůtou, aniž k tomu musel doložit jakýkoliv důvod výpovědi. Nový zákoník se odkazuje na „změnu okolností“, tedy na faktickou změnu, která nedovoluje pokračovat v nájmu. Co je a není dostatečná změna okolností, zákon výslovně neupravuje, bude tedy záležet na dílčích rozhodnutích soudu; je ale asi zřejmé, že stěhování za prací do jiného města bude „uznatelný“ důvod výpovědi, na druhou stranu výpověď se slabými důvody z „rozmaru“ nájemce už bude obtížná.

Celý text si přečtete na Peníze.cz